..::سرزمین ارتباطات::..
کد مطلب: ۲۵۸۸۳۶ | تاريخ: ۱۴۰۱/۴/۴ | ساعت: ۸ : ۵۰
در بازار سیاه مسکن چه می‌گذرد
مهدی عبداللهی| این روزها مساله افزایش اجاره بهای مسکن به یک معضل تبدیل شده است. داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تا پایان سال 99 در مناطق شهری کشور 43 درصد و در تهران 50 درصد از هزینه مستاجران مربوط به مسکن بوده است. در سطح جهان این مقدار 23 درصد بوده و اگر از 30 درصد عبور کند، دولت‌ها دخالت گسترده در بازار مسکن و اجاره می‌کنند؛ چراکه مستاجران دچار فقر شدید مسکن شده و امکان شورش‌های اجتماعی، فقر گسترده و انواع بیماری‌های روحی و جسمی و... وجود دارد.
دلیل آن، کاهش هزینه‌های رفاهی فرد در نتیجه بالا بودن سهم مسکن در هزینه خانوار است. در گزارش حاضر با پذیرش این نکته که افزایش بازار اجاره‌بها تابعی از افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی است که التهابات بازار مسکن نیز به واسطه چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاست‌های مالی، پولی، عوامل سمت عرضه و تقاضا و عوامل جمعیتی رخ می‌دهد، به این موضوع پرداخته‌ایم که در شرایط فعلی که بازار اجاره بهای مسکن منجر به فقر 27 تا 30 میلیون نفر مستاجر کشور شده، دولت چگونه می‌تواند در این بازار مداخله کند. مورد قابل تاملی که در این گزارش به آن پرداخته‌ایم، قیمت‌سازی در بازار مسکن و اجاره با ثبت آگهی‌های فیک، صوری و تکرای است؛ به‌طوری که در شهر تهران طی سال گذشته به ازای یک معامله مسکن و اجاره نامه، 41 آگهی ثبت شده است. مورد دوم، ضابطه‌مند کردن قیمت‌گذاری در بازار مسکن و اجاره بها با صحت‌سنجی اطلاعات و خارج کردن قیمت غیرمتعارف از این بازار ا
انتشار آگهی 41 تا 100 برابر بیشتر از معاملات
وجود اطلاعات دقیق و دستکاری نشده، جزء اصلی‌ترین شروط تحقق یک بازار کامل است. هرچند جریان اطلاعات در تمامی بازارها به‌صورت کامل محقق نمی‌شود اما در بازار زمین و مسکن و به‌ویژه در بازار اجاره‌بها داده‌ها به‌شکل عجیب‌وغریبی در بازار دستکاری می‌شوند. در این گزارش به بررسی داده‌های آگهی مسکن با معاملات و خریدوفروش و تعداد اجاره‌نامه‌ها در شهر تهران پرداخته‌ایم. «فرهیختگان» در بررسی‌های خود از داده‌های سه منبع معتبر و رسمی استفاده کرده است؛ از داده‌های بانک مرکزی ایران برای محاسبه تعداد معاملات مسکن، از داده‌های وزارت راه وشهرسازی برای برآورد تعداد اجاره‌نامه‌های مسکونی منعقد شده و از داده‌های موتور جست‌وجوی ملک رادار برای محاسبه تعداد آگهی‌های مسکونی در شهر تهران طی سال 1400. نتایج بسیار قابل‌تامل است، به‌طوری‌که براساس آنچه در جدول ملاحظه می‌شود، در منطقه یک که به‌دلایلی حجم تقاضاهای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه بالاست، به‌ازای انتشار هر 112 آگهی خریدوفروش و اجاره مسکن، تنها یک معامله مسکن و اجاره‌نامه منعقد شده است. منطقه 9 با 98 آگهی به ازای هر معامله مسکن و اجاره‌نامه، در رتبه دوم قرار دارد. منطقه 13 با 94 آگهی سوم است. در منطقه 22 که براساس آمارهای شهرداری تهران بیشترین واحدهای مسکونی خالی از سکنه وجود دارد و طی سال‌های اخیر پربازده‌ترین منطقه تهران در معاملات مسکن مناطق 22گانه بوده و تقاضاهای سرمایه و سفته‌بازانه چندین برابر تقاضاهای مصرفی است، به‌ازای 92 آگهی، تنها یک معامله مسکن و اجاره‌نامه منعقد شده است. این میزان در منطقه 21 تعداد 83 آگهی، در مناطق 7 و 8 به ترتیب 81 و 80 آگهی، در مناطق 3، 15 و 2 به ازای هر 50 تا 55 آگهی، تنها یک معامله مسکن و اجاره‌نامه و به‌طورکلی در شهر تهران طی سال گذشته به ازای انتشار 41 آگهی تنها یک معامله مسکن و اجاره‌نامه منعقد شده است.
لازم به ذکر است در مناطق 14، 11 و 12 که به ترتیب کمترین آگهی 6، 7 و 10 آگهی به‌ازای یک معامله مسکن و اجاره مسکن وجود دارد شرایطی خاص در منطقه حاکم است. در مناطق 14 و 11 شهرک‌هایی مسکونی سازمانی و همچنین بخش اداری بر سایر بخش‌ها غلبه دارد. در منطقه 12 نیز منطقه تجاری بر مسکونی غلبه دارد که همین عامل در کاهش آگهی‌ها و به‌ویژه آگهی‌های فیک اثرگذار بوده است.
گرچه ممکن است بخشی از قراردادهای اجاره در آمارهای وزارت راه‌وشهرسازی نباشد و این داده‌ها بتواند تعداد آگهی را تعدیل کند که در این گزارش این موضوع را رد نمی‌کنیم، اما مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران و حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشوری در گفت‌وگو با «فرهیختگان» می‌گویند: «تنها مرجع آمار و اطلاعات دقیق از اجاره‌نامه‌های مسکن، همان داده‌های آماری وزارت راه‌وشهرسازی است و خارج از آن آمارهای دقیقی و قابل‌استناد وجود ندارد.»
با فرض همه این موارد، به‌نظر می‌رسد تعداد بالای آگهی‌ها آن‌طور که «فرهیختگان» در مطالعات میدانی نیز به آن رسیده، این شائبه را تقویت می‌کند که عاملان تقاضاهای سرمایه‌ای و برخی مشاوران املاک در دستکاری بازار نقش فعال و جدی دارند و از فضای غیرشفاف بازار مسکن و اجاره سوءاستفاده می‌کنند. یکی از مالکان به «فرهیختگان» می‌گوید ملکی که در یکی از پلتفرم‌ها فقط یک‌بار برای فروش آگهی کرده، پس از آن 25بار این ملک آگهی مجدد شده است، البته تعداد این تجربه‌های شخصی بسیار زیاد و قابل‌تامل هستند و در این گزارش قابل‌بیان نیستند.
طراحی یک مکانیسم کشف قیمت
یکی از مواردی که در این گزارش به آن اشاره شد، قیمت‌های غیرمتعارفی است که در آگهی‌های پلتفرم‌ها گذاشته می‌شود. گفته شد که در برخی مناطق تفاوت قیمت معاملاتی که با توان و وسع خریدار تعدیل شده، تفاوت 20 تا 30 درصدی دارد. در برخی مناطق این 20 یا 30 درصد به معنی تفاوت قیمت 10 تا 20 میلیون تومانی در یک منطقه در یک ماه است. برای اینکه قیمت‌ها منصفانه مشخص شود و قیمت‌های غیرمتعارف آگهی نشود، می‌توان از کشف قیمت توسط هوش مصنوعی که در سال‌های اخیر یکی از پلتفرم‌ها و استارتاپ‌های معاملات مسکن نیز به صورت آزمایشی از آن بهره گرفت، استفاده کرد.
مکانیسم کشف قیمت از دو مرحله تشکیل شده است که در مرحله اول ابتدا قیمت اجاره هر مترمربع در محله‌های مختلف تعیین خواهد شد و در مرحله دوم باتوجه به شرایط ملک، قیمت ملک موردنظر تعیین خواهد شد. در ادامه به طور مفصل در این خصوص بحث می‌شود.
1- مرحله کشف قیمت در محله‌های مختلف
در این مرحله ابتدا باتوجه به داده‌های تاریخی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور(متعلق به وزارت صنعت، معدن و تجارت - اتاق اصناف ایران) که داده‌ها را با کدپستی هر منطقه دارد و با بهره‌گیری از آمارهای تورم عمومی و تورم مسکن(نقطه‌ای و ماهانه) متوسط قیمت اجاره منصفانه هر مترمربع واحد آپارتمان را محاسبه کرد. سپس آگهی‌هایی که ثبت می‌شود، همانند آگهی‌های معاملات خودرو برچسب قیمت منصفانه و غیرمنصفانه یا خارج از عرف می‌خورد. فرمول مکانیزیم کشف قیمت به شکل ذیل است.
P= (P1*I1)+(P2*I2)/2
= P قیمت اجاره هر مترمربع آپارتمان
= P1قیمت اجاره هر مترمربع آپارتمان در مدت مشابه سال گذشته
= I1 تورم مسکن نسبت به مدت مشابه
= P2قیمت اجاره هر مترمربع آپارتمان در ماه گذشته
= I2تورم مسکن نسبت ماه گذشته
منظور از آپارتمان، آپارتمان نوساز در منطقه با کلیه امکانات(پارکینگ، انباری، آسانسور، بالکن، با کابینت MDF، سیستم گرمایشی پکیج و واقع در طبقه چهارم مجتمع) است. لازم به ذکر است قیمت اجاره هر مترمربع خانه حیاط‌دار 30 درصد بیشتر از آپارتمان درنظر گرفته شده است.
2- مرحله تعیین قیمت آپارتمان موردنظر
در این مرحله هوش مصنوعی باتوجه به تکنیک تحلیل فرآیند شبکه‌ای ANP به تعیین قیمت دقیق آپارتمان و خانه در محله موردنظر پرداخته خواهد شد. به‌صورتی‌که با تعیین معیار‌ها و زیرمعیارهای رایج در این حوزه به قیمت‌گذاری دقیقی برای ملک موردنظر خواهیم رسید. در زیرمعیارهای موردنظر برای آپارتمان و منزل مسکونی آورده شده است.
تعیین قیمت ملک به نحوی است که قیمت هر مترمربع واحد آپارتمان در منطقه ضرب در متراژ ملک مربوطه شده سپس قیمت به‌دست‌آمده در ضریب به‌دست‌آمده از تکنیک (λ) ANP ضرب خواهد شد تا قیمت نهایی به دست آید. سپس کاربر با تعیین درصد رهن و اجاره قیمت نهایی را تعیین خواهد کرد.
Pt= P*M*λ
علت استفاده از تکنیک ANP تاثیر شاخص‌ها روی یکدیگر است. در اینجا تجربه یکی از پلتفرم‌ها که در سال‌های اخیر با فرایند ذکر اقدام به کشف قیمت با هوش مصنوعی کرده، قابل‌توجه است که در ادامه به آن می‌پردازیم.
یک تجربه عملی برای کشف قیمت اجاره مسکن
پلتفرم کیلید آن‌طور که مدیرعامل آن به «فرهیختگان» می‌گوید، برای کشف قیمت املاک از یک الگوی بسیار ساده اما با دقت بالا استفاده کرده است. به گفته مدیرعامل کیلید، در این پلتفرم برای برآورد و کشف قیمت املاکی که تاکنون قیمت‌گذاری نشده‌اند، ابتدا داده‌های معاملات واحدهای مسکونی که در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور(متعلق به وزارت صنعت، معدن و تجارت - اتاق اصناف ایران) وجود دارد، استفاده می‌شود. مدیرعامل کیلید می‌گوید در کنار «داده‌های باز» معاملات مسکن که حاوی اطلاعات قیمت املاک معامله شده شامل متراژ، قیمت، منطقه، کدپستی محل و سایر است، از شرکت پست نیز اطلاعات کدپستی طرح «جی‌نف»(GNAF) دریافت می‌شود.
حالا بر‌می‌گردیم به این سوال که چگونه قیمت واحدهای مسکونی‌ای که در چند سال اخیر معامله نشده‌اند، تعیین می‌شود. پاسخ به این سوال همان تحلیل کارکرد هوش مصنوعی است. به عبارت دیگر زمانی که ما قیمت املاک معامله شده را داریم(داده‌های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور)، در کنار آن کدهای پستی املاک را هم داریم، مضاف بر آن، ویژگی‌های ظاهری و فیزیکی(متراژ، سال ساخت و سن بنا، تعداد طبقات، تعداد واحدها، تعداد اتاق‌ها و ...) و امکانات(آسانسور، انبار، پارکینگ، سیستم سرمایشی و گرمایشی،کابینت و ...) را هم که داریم، هوش مصنوعی می‌تواند برای املاکی که در یک منطقه با ویژگی‌های مشترکی قرار دارند، قیمت استخراج کند. این همان قابلیت و کارکردی است که فضای هوشمند استارتاپی همچون کیلید در دو سال گذشته آن را به صورت آزمایشی برای مقطعی اجرا کرده‌اند. دقیقا همان کاری که مشاور املاک هم برای تعیین قیمت- البته به صورت فیزیکی- انجام می‌دهد؛ یعنی مشاور املاک برای استخراج قیمت ملک شما، چند استدلال دارد، اینکه آخرین ملک معامله شده در محله شما چقدر بوده، مشخصات فیزیکی ملک شما چه تشابه‌ها و چه تفاوت‌هایی با ملک معامله شده دارد و مواردی از این دست، شاخص‌هایی است که موجب می‌شود قیمت ملک شما استخراج شود.
در اینجا نیز ما یک‌سری شاخص‌هایی می‌سازیم که اولین مولفه آن، شاخص میانگین قیمت املاک در شهر تهران است. ما کار تحقیقاتی زیادی در این زمینه انجام داده‌ایم که یکی از آنها و البته مهم‌ترین آن، استفاده از روش هیبرید(یعنی ترکیب روش فروش تکراری و روش هدانیک) است. پس از شاخص‌سازی برای تهران، از همین شیوه برای مناطق 22گانه تهران نیز استفاده می‌کنیم. لذا هوش مصنوعی از همین شاخص برای تعیین قیمت نیز بهره می‌برد، اما این روش به تنهایی روش دقیقی نیست، لذا سامانه در کنار این روش از قیمت املاک مشابهی هم که ماهانه در سامانه وارد می‌شود، نیز استفاده می‌کند. در یک جمع‌بندی شیوه تعیین قیمت با هوش مصنوعی به این صورت است که به‌صورت همزمان هم از شاخص کلی قیمت معاملات مسکن تهران و مناطق که برنامه‌نویسی شده‌اند، بهره می‌برد و هم از املاک معامله شده همجوار یا در همسایگی و با ویژگی‌های مشترک استفاده می‌کند.
دروغ‌هایی برای نقره‌داغ کردن مستاجران
با قوانینی که دولت و مجلس برای ساماندهی بازار اجاره مسکن تصویب و ابلاغ کرده یا این روزها ابلاغ می‌کنند، تجربه نشان می‌دهد راه‌های زیادی برای دور زدن این قوانین وجود دارد. ازجمله اینکه بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد برخی مالکان با اصرار مستاجر به اعمال قوانین مصوب دولت، مدعی می‌شوند فرزند یا داماد آنها می‌خواهد به واحد مسکونی موردنظر بیاید، از تمدید قرارداد با مستاجر قبلی سر باز زده و مستاجر جدید با قیمت‌های نجومی می‌آورند. در همین خصوص مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به نکته قابل‌تاملی اشاره می‌کند. وی با اشاره به مصوبه ستاد ملی کرونا برای حمایت از مستاجران در سال‌های قبلی، به یکی از راه‌های دور زدن این مصوبات اشاره می‌کند. مصطفی‌قلی خسروی می‌گوید: «این مصوبه شرایطی را فراهم کرد تا موجران با فروش صوری ملک خود، مستاجران را جواب کنند. سال گذشته موجران به بهانه چک برگشتی، ازدواج فرزند و فروش صوری، مستاجران را جواب کردند.»
یکی از مشاوران املاک می‌گوید در قراردادهای تمدیدی جای چانه‌زنی مستاجران وجود دارد و به همین دلیل نرخ‌های پیشنهادی مالک در مواردی هم مقداری تعدیل می‌شود اما در قراردادهای جدید مالکان نرخ‌های عجیب‌و‌غریب پیشنهاد می‌دهند و به‌واسطه بالا بودن تقاضا، این مالکان هستند که حرف‌شان را به کرسی می‌نشانند. دیگر مشاور املاک در گفت‌وگو با «فرهیختگان» می‌گوید: «به‌عنوان مشاور املاک، هرچه تعداد معاملات زیاد باشد، به نفع ماست. اما اینجا یک مشکلی هست، مشکل این است که به‌عنوان مشاور املاک وقتی قیمت کارشناسی برای برخی املاک می‌دهیم، مالکانی که زیاده‌خواه هستند، زیربار قیمت‌های کارشناسی نمی‌روند و سراغ مشاورانی می‌روند که پایبندی کمتری به اخلاق حرفه‌ای، قوانین و عرف دارند. آنها(مشاوران املاک) به‌راحتی با دور زدن قوانین، هر نرخ غیرمتعارفی را به‌عنوان قیمت واقعی به بازار معرفی می‌کنند و با این اقدام، قیمت منطقه را نیز دستخوش تغییرات می‌کنند.» این مشاور املاک ادامه می‌دهد: «مشکل از آنجا شروع می‌شود که بسیاری از مشاوران املاک برای دور زدن قانون به مستاجران می‌گویند مالک واحد مسکونی را به شرطی اجاره می‌دهد که موجر درخواست قرارداد رسمی دارای کد رهگیری نکند.» مراجعه میدانی خبرنگار «فرهیختگان» به برخی مشاوران املاک نشان می‌دهد مشاوران املاک بیشترین نقش را در منصرف کردن مالک از امضای قراردادهای دارای کد رهگیری دارند.
براساس همین، زمانی که اطلاعات اجاره با کد رهگیری ثبت شود، مشخصات مستاجر جدید املاک مشخص شده و موجران و مشاوران املاک متخلف نمی‌توانند به بهانه‌های واهی همچون فروش صوری ملک و آمدن فرزند، ازدواج فرزند و امثال آن قوانین ساماندهی بازار اجاره را دور بزنند.
تجربه الگوی کشف قیمت در آگهی‌های فروش خودرو
در سال‌های گذشته و به‌دنبال درج قیمت‌های نامتعارف برای آگهی‌های فروش خودرو، یکی از پلتفرم‌های ثبت آگهی با طراحی سازوکاری، نسبت به استخراج محدوده قیمت متعارف آگهی‌ها اقدام کرد. این پلتفرم با مبنا قرار دادن قیمت بازار آزاد خودروهای صفرکیلومتر، محدوده قیمتی متعارف خودروهای کارکرده را با درنظر گرفتن سال تولید خودرو، میزان کارکرد خودرو، رنگ، داشتن ضربه یا رنگ روی بدنه و... کشف می‌کند. به‌عنوان مثال اگر شما بخواهید خودروی خود را برای فروش آگهی کنید باید مشخصاتی ازقبیل مدل ساخت، رنگ بدنه، کارکرد خودرو، مدت باقی‌مانده از اعتبار بیمه‌نامه شخص‌ثالث، رنگ‌شدگی بدنه به‌دلیل تصادف و کیفیت لاستیک‌ها را به این پلتفرم اعلام کنید. این پلتفرم پس از دریافت مشخصات اعلام‌شده، محدوده قیمتی متعارف خودروی شما را در یک طیف قیمتی از محدوده منصفانه تا غیرمنصفانه تعیین می‌کند. البته چنانچه خودروی شما به لوازم جانبی خاصی نظیر رینگ اسپرت، ضبط و باند، کف‌پوش و... مجهز شده باشد، می‌توانید این موارد را در متن آگهی فروش قید کنید تا خریدار قضاوت دقیق‌تری درخصوص آگهی شما داشته باشد.
سازوکارهای قانونی دخالت دولت در بازار اجاره
«فرهیختگان» در چندین گزارش مفصل به بررسی تجربه کشورهای مختلف درخصوص ساماندهی بازار اجاره مسکن پرداخته است، برای مثال در گزارشی تحت‌عنوان «ضمانت قانون کنترل اجاره مسکن؛ تقریبا هیچ»، تجربه مداخله دولت‌های عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) در بازار اجاره مسکن پرداخته‌ایم. در گزارش مذکور آمده است دولت‌ها در کشورهای مبتنی‌بر اقتصاد بازار که خط قرمزشان دخالت در سازوکار بازار و قیمت‌هاست، با استناد به اینکه صاحبان مسکن قدرت چانه‌زنی بالایی دارد و مهم‌تر از آن، مسکن کالای اساسی و ضروری خانوار است، حتی در شرایط عادی هم (غیر از شرایط کرونایی یا دوره‌های با تورم عمومی بالا) بازار اجاره مسکن را به‌حال خود رها نمی‌کنند و در این بازار مداخله می‌کنند. این مداخله شامل جلوگیری از افزایش غیرمتعارف نرخ‌ها و قانونگذاری سفت‌وسخت درخصوص شفافیت معاملات مسکن و اجاره، شفافیت اطلاعات سکونت افراد، شفافیت اطلاعات مالکیت و اجاره و ... است.
در کشورمان به‌رغم اینکه در مناطق شهری حدود 43 درصد و در کلانشهرهایی همچون 50 درصد از درآمد خانوارها برای مسکن صرف می‌شود که میانگین جهانی آن 23 درصد است، اما به این بهانه که معاملات مسکن و اجاره باید مبتنی‌بر آزادی اراده (عرضه و تقاضا) باشد، تاکنون دولت در این حوزه دخالت نداشته است. البته جالب‌توجه است که دولت در ایران حتی در قیمت تخم‌مرغ، شن‌وماسه و... دخالت می‌کند که در معیشت خانوارها سهم چندانی ندارند اما مسکن که سهم 50 درصدی در هزینه‌های خانوارها دارد به‌حال خود رها شده و مکانیسم‌های آن در بازارهای که 75 تا 80 درصد تقاضاهای آن سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی است، به بازار سپرده شده است.
اما درخصوص سازوکارهای قانونی برای دخالت دولت، قانون مالیات بر خانه‌های خالی، افراد و خانوارها را مکلف به ثبت اقامتگاه اصلی خود کرده و دولت نیز مکلف به صحت‌سنجی این اطلاعات است. دولت مکلف شده به کسانی که می‌خواهند این قانون را دور بزنند، هیچ خدمات عمومی ارائه ندهد. بر این اساس دولت مکلف شده ارائه خدمات عمومی دولتی از قبیل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته‌چک، خدمات ناشی از اعمال سیاست‌های حمایتی، یارانه‌ای و کمک‌معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبیعی، ارسال اسناد و مدارک مانند گواهینامه رانندگی، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه، ثبت‌نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دریافت خوابگاه دانشجویی و امثال آن را صرفا با اخذ کدملی و براساس کدپستی یا شرح نشانی یکتای درج‌شده مربوط به اقامتگاه اصلی آنان در سامانه املاک و اسکان کشور ارائه دهند.
اما اخیرا نیز دولت و مجلس در دو طرح جداگانه اقدام به نرخ‌گذاری کرده‌اند، با ارائه طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌‌بهای املاک مسکونی، مالکان، موجران و مستاجران و مشاوران املاک را مکلف به ثبت قراردادها در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور کرده‌اند. مقرر شده است کسانی که معاملات و قراردادهای خود را در این سامانه ثبت نمی‌کنند برای برخورداری از خدمات قضایی و عمومی، تعرفه چندبرابری بدهند و همچنین در صورت کشف تخلف، مالک جریمه مالیاتی سنگینی خواهد شد.
سامانه‌ها و زیرساخت‌های موجود
یکی از مواردی که در این گزارش به آن اشاره شد، معضل ثبت آگهی‌های تکراری و فیک است که مقایسه آمارهای ثبت آگهی‌های مسکونی و معاملات خریدوفروش و اجاره مسکن تهران این معضل را به‌خوبی بیان می‌کند. مشاهدات میدانی و گفت‌وگوهایی که «فرهیختگان» با برخی مالکان و خریداران داشته، همگی اذعان می‌کنند که متاسفانه برخی مشاوران املاک با این ترفند سعی در جذب مشتری دارند و با رقابت غیرسالم سعی می‌کنند بیشتر دیده شوند. البته این شائبه وجود دارد که برخی مشاوران با ثبت تعداد زیاد آگهی‌های فیک و تکراری قصد دارند قیمت منطقه را دستکاری و با تکراری قیمت‌های کاذب به‌نوعی قیمت‌سازی کنند.
یکی از راهکارهایی که می‌تواند فضای شفافی را برای ثبت آگهی‌های مسکن ایجاد کند، سرویس تطبیق سامانه «شاهکار» است. این سرویس جهت بررسی تطبیق بین شناسه هویتی ثبت‌شده برای سرویس با شناسه سرویس مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد. مزیت استفاده از سامانه شاهکار این است که هر شخص در یک مقطع مثلا یک ماه یا یک هفته فقط می‌تواند تعداد محدودی آگهی ثبت کند و اگر مشاوران املاک می‌خواهند آگهی خریدوفروش و اجاره در پلتفرم‌ها بگذارند باید آگهی با شماره تماس مالک ثبت شود و می‌توان کد تاییدی برای مالک ارسال کرد تا مشاوران املاک نتوانند آگهی‌های فیک و تکراری ثبت کنند.
سامانه «جی‌نف» (GNAF) دیگر زیرساخت موجود است که می‌تواند به کمک ساماندهی بازار اجاره بیاید. درحالی‌که در ایران دریافت کدپستی شهروندان در نهادهای دولتی و حاکمیتی و سازمان‌های ارائه‌دهنده خدمات به یک امر روتین تبدیل شده است برخلاف کدملی، صحت‌سنجی کدپستی چندان مهم نیست، در اغلب کشورهای جهان موضوع صحت‌سنجی کدپستی تا آنجایی است که اگر افراد کدپستی محل سکونت یا کار را به سازمان‌های مربوطه ارائه ندهند، از دریافت بسیاری از خدمات بی‌بهره خواهند ماند. در سال‌های اخیر شرکت ملی پست جمهوری اسلامی ایران موظف به اجرای پروژه‌ای با عنوان «پروژه ملی GNAF» شده است. این پروژه امکان بررسی و صحت‌سنجی یک نشانی فیزیکی به‌همراه موقعیت و مختصات جغرافیایی آن را در کشور مقدور می‌سازد. همچنین به‌واسطه ایجاد و راه‌اندازی پایگاه ملی GNAF امکان تعیین موقعیت دقیق نشانی‌های فیزیکی حاصل خواهد شد. با این دو سامانه آگهی‌های فیک و تکراری حذف خواهد شد و به‌راحتی می‌توان از وجود فیزیکی املاک باخبر شد و اطلاعات ارزشمندی به هوش مصنوعی برای کشف قیمت ارائه داد.
منبع: فرهیختگان